Les effets du Brexit à ce jour
Depuis que les Britanniques ont voté pour quitter l'UE lors du référendum de juin 2016, la demande de biens immobiliers espagnols de la part des citoyens britanniques a étonnamment peu diminué. Le nombre d'acheteurs britanniques a chuté de manière significative peu après le référendum, mais a commencé à se redresser. En fait, la demande en provenance du Royaume-Uni a diminué entre le troisième trimestre 2014 et la même période en 2017. Le quatrième trimestre de l'année dernière a toutefois connu une augmentation des ventes, les agents immobiliers signalant davantage de demandes de la part d'acheteurs britanniques dont le budget dépassait les 400 000€.
Les chiffres suggèrent que les investisseurs qui ont plus à dépenser transfèrent leur argent du Royaume-Uni et acquièrent des actifs européens en prévision des événements à venir lorsque le Brexit prendra pleinement effet. Il est intéressant de noter que les statistiques montrent une diminution de l'intérêt pour les propriétés dont le prix se situe entre 200 000 et 400 000 €, ce qui serait dû au fait que les investisseurs du marché intermédiaire réduisent leur taille en raison de la chute de la valeur de la livre sterling, ce qui, à son tour, a stimulé les investissements britanniques dans les propriétés espagnoles à bas prix. La livre est tombée en dessous de son niveau de 2013, mais la demande britannique s'est montrée résistante jusqu'à présent. Une livre plus faible signifie que certains acheteurs britanniques réduiront leur budget, mais en termes de volume, la demande britannique n'a pas été affectée par le résultat du référendum.
Autre point à prendre en compte : si la Grande-Bretagne cesse de faire partie de l'Espace économique européen (EEE) lorsqu'elle quitte l'UE, les citoyens britanniques résidant en Espagne et recevant un héritage pourraient être confrontés à une facture de droits de succession beaucoup plus élevée. Il en ira de même pour les résidents britanniques qui héritent d'actifs espagnols.
(image reproduite avec l'aimable autorisation de lawgazette.co.uk)
Il est conseillé aux investisseurs potentiels du Royaume-Uni d'agir rapidement tant que le processus de transition reste relativement simple. Un Brexit complet peut sembler lointain, mais il est probable que l'on assiste à un regain d'intérêt et à un retard administratif à mesure que la date se rapproche. Personne ne peut prédire avec précision ce qui se passera après le Brexit, mais il est presque certain que cela signifiera plus de temps et de dépenses pour acquérir la résidence et les exigences légales nécessaires pour la propriété d'un logement en Espagne. À quelques mois de l'échéance, il est bon de se préparer et c'est le moment d'investir et de planifier la façon la plus efficace sur le plan fiscal d'entretenir une maison en Espagne.
Pour ceux qui obtiennent une résidence permanente en Espagne avant la date limite du Brexit, prévue le 29 mars 2019, les mêmes conditions fiscales s'appliqueront après cette date. Ceux qui ne résident pas en Espagne après le Brexit pourraient toutefois être confrontés à des impôts sur le revenu et sur le patrimoine plus élevés en tant que résident hors UE/EEE possédant des actifs espagnols. Le mois de décembre 2017 a apporté des nouvelles rassurantes pour les expatriés déjà présents en Espagne, le Royaume-Uni et l'UE27 s'étant mis d'accord pour maintenir les droits de résidence existants. Une déclaration commune a confirmé que les citoyens "résidant légalement" des deux côtés peuvent continuer "à vivre, travailler ou étudier comme ils le font actuellement dans les mêmes conditions que celles prévues par le droit de l'Union". Un conseiller local connaissant les lois espagnoles et britanniques sera le mieux placé pour recommander les options les plus avantageuses afin de garantir un investissement solide pour un avenir sûr.
Bonnes nouvelles pour l'immobilier espagnol
L'optimisme est général pour l'avenir du marché immobilier espagnol après que le ministère espagnol du Développement a signalé une hausse de près de 27% des demandes de nouvelles constructions au cours des neuf premiers mois de 2017. Les données produites par le Ministerio de Fomento du pays ont montré un total de 60 695 demandes de nouvelles constructions entre janvier et septembre de l'année dernière, ce qui représente une hausse de 26,5% en glissement annuel. Ce chiffre est inférieur de moins de 4 000 au total des douze mois de 2016, qui s'élevait à un peu plus de 64 000.
Le taux d'augmentation, s'il était maintenu pour le reste de l'année 2017, aurait donné lieu à quelque 81 000 demandes. Il s'agirait du nombre de demandes le plus élevé depuis 2010, année au cours de laquelle les propositions de nouvelles constructions ont atteint le chiffre remarquable de 91 600. La majorité des permis demandés au cours de la période allant jusqu'à septembre 2017 concernaient la construction de complexes d'appartements, représentant 75% des demandes, soit une augmentation de plus de 30% par rapport aux chiffres de 2016.
Les propositions de construction de nouvelles villas et maisons individuelles ont augmenté de près de 17% en glissement annuel pour atteindre 14 675, tandis que les autorisations demandées pour l'extension de maisons existantes ont augmenté de plus de 11% et que les demandes de rénovation de propriétés existantes ont augmenté de 2% pour atteindre quelque 20 000 au cours de la même période. Les résultats ne font pas de distinction entre les types de propriété, mais l'approbation d'une utilisation spécifique dépendra des critères fixés par les organes directeurs régionaux.
Les municipalités des Baléares, en particulier, sont invitées à limiter l'utilisation des logements du centre-ville pour la location de vacances privées afin de remédier à la grave pénurie de logements parmi les résidents. Les chiffres suggèrent que les investissements augmentent dans les secteurs nationaux et internationaux, reflétant une croissance saine de l'économie et un retour possible au marché florissant qui existait avant les jours sombres de la crise financière. En fait, de nombreuses constructions inachevées ont été relancées grâce à de nouvelles injections substantielles de liquidités.
Des emplois seront créés au fur et à mesure que le développement se mettra en place pour améliorer considérablement le paysage et effacer les cicatrices laissées par l'effondrement du marché immobilier. Il a également été signalé que les saisies bancaires ont chuté de près de 60% au cours du troisième trimestre de 2017, renversant une tendance malheureuse qui a commencé après l'éclatement de la bulle sur le marché de l'immobilier il y a dix ans. La plupart des saisies de l'année dernière concernaient des biens hypothéqués entre 2005 et 2008.
Le taux de croissance régulier est considéré comme très positif par les experts qui prédisent une poursuite de la tendance à la hausse sans risque d'une nouvelle dépression profonde. La diminution du nombre de propriétés saisies et l'augmentation des demandes d'agrandissement et de rénovation sont également des indicateurs d'une confiance retrouvée. La popularité de l'Espagne en tant que destination de vacances ou, pour certains, en tant que résidence permanente, continue de monter en flèche, le nombre de visiteurs augmentant chaque année. Il semble donc certain que la demande de logements ne peut que continuer à croître et créer un avenir stable pour un investissement solide.
Optimisme sur le marché immobilier espagnol grâce à la baisse des saisies bancaires
Bonne nouvelle pour le marché immobilier espagnol, et l'économie en général, puisqu'il a été rapporté que les saisies bancaires en Espagne ont continué à baisser au cours du troisième trimestre 2017. Les défauts de paiement d'hypothèques entraînant des ventes obligatoires à un tiers ont chuté de près de 60% sur les résidences principales et de 54,3% sur les résidences secondaires, par rapport à la même période en 2016. Il semblait auparavant que le problème était insurmontable puisque le pays connaissait une hausse annuelle de 10% sur les saisies, cependant, de juillet à septembre de l'année dernière, les procédures de saisie n'ont été engagées que sur 0,01% de ses 18,5 millions de logements. Au total, au cours de ces trois mois, les banques ont saisi 1 584 résidences principales et 487 résidences secondaires.
En fait, la majorité des ordonnances judiciaires exécutées entre juillet et septembre 2017 concernaient des maisons achetées avec des prêts hypothécaires approuvés entre 2005 et 2008, représentant quelque 59,5% du total pour la période. Les propriétés revendues ont été les plus durement touchées, représentant 78% des saisies au cours de cette période. Cette situation pourrait s'expliquer en partie par la baisse de la valeur de la livre sterling depuis que le Royaume-Uni a quitté l'Union européenne. En tant que pays qui a traditionnellement été le plus gros client de l'Espagne et, en grande partie, sur le marché des propriétés de revente, il y a naturellement une forte proportion de détenteurs d'hypothèques britanniques qui ont été frappés par une augmentation des coûts à long terme.
Cependant, pour contrebalancer cette situation, le marché immobilier espagnol a connu une forte croissance de la demande en provenance d'autres pays, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur de la zone euro. La réduction des défauts de paiement des prêts hypothécaires est un motif de réjouissance pour le marché, mais ce n'est pas la seule raison, car le ministère espagnol du Développement a récemment signalé que les demandes des propriétaires pour l'extension et le développement des maisons existantes ont augmenté de 11% au cours des neuf premiers mois de 2017. Le nombre de propriétaires demandant l'autorisation de rénover a également augmenté de 2%, une indication apparemment indiscutable d'un climat économique plus sain et plus prospère. En fait, la même période a connu une hausse impressionnante de 26,8% des demandes de construction de nouveaux logements, dont 75% pour des complexes d'appartements et 17% pour des maisons individuelles.
Les signes sont certainement positifs pour le développement futur et l'investissement étranger jouera un rôle important dans la reprise continue du marché immobilier espagnol. Si la tendance à la hausse se poursuit, comme prévu, pour le reste de l'année 2017, les prochains chiffres publiés montreront que l'Espagne a examiné environ 81 000 demandes de nouvelles constructions en 2017, le nombre le plus élevé depuis 2010, année au cours de laquelle 91 600 constructions ont été proposées. Non seulement ces nouvelles sont porteuses d'optimisme pour l'économie et l'emploi à long terme, mais il semblerait que le secteur ait tiré de précieuses leçons du précédent boom immobilier et qu'il soit prêt à adopter un rythme de croissance plus régulier pour éviter que ne se répète l'époque sombre des saisies bancaires.
(photo principale avec l'aimable autorisation de openeurope.org.uk)
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